У телефонных мошенников появились новые жертвы. Причем с аферистами они даже не общались. Просто человек решил купить квартиру. А продавец потом заявил, что полученные за жилье деньги перевел аферистам.
В таких случаях суды все чаще встают на защиту продавца - особенно если это пожилой человек. А несчастные покупатели остаются и без квартиры, и без шанса вернуть заплаченные за нее миллионы. Зачастую взятые в кредит.
Это дело началось еще в 2023 году в Сызрани (Самарская область). Одна местная жительница - между прочим, профессиональный риелтор - купила квартиру у пожилой женщины. Покупательница перевела деньги, дамы вместе отправились в МФЦ и подали документы на регистрацию сделки.
А на следующий день продавщица явилась в полицию с заявлением, что стала жертвой мошенников. Оказывается, жилье она продала по научению липовой «сотрудницы Росреестра»: мол, вашу квартиру пытаются оформить на себя злоумышленники, надо поскорее ее продать, а деньги перевести на «безопасный счет».
Городской суд и апелляционная инстанция заняли сторону покупательницы: квартира - ее. Ведь сделка оформлена по всем правилам, а проведенная судебная психолого-психиатрическая экспертиза показала, что продавщица вменяема и «старческими отклонениями» не страдает.
Уже в 2025 году дело дошло до кассационного суда. И - новый поворот: кассационная инстанция сочла решения предыдущих судов необоснованными и их отменила.
- Кассация указала, что покупательница, как профессиональный риелтор, должна была проявить повышенную осмотрительность. Учитывая пожилой возраст продавца, ее желание получить оплату наличными и обстоятельства сделки (срочная продажа единственной квартиры, заниженная цена. - Ред.), риелтор должна была заметить «порок воли» и усомниться в истинности ее намерений, - объясняет адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко.
Героиня другой истории, которая произошла в 2024 году в Санкт-Петербурге, риелтором не была. Более того, чтобы купить двушку, женщина продала свою квартиру поменьше и дополнительно взяла ипотеку в одном из крупнейших российских банков (а это еще и проверка условий сделки со стороны банка). Всю возможную для обычного человека осмотрительность покупательница вроде бы проявила: оплатила услуги риелтора по проверке чистоты сделки, заказала специальную психоневрологическую экспертизу (проверку «вменяемости») пожилого продавца. Деньги переводились через банк.
А дальше - все примерно как в предыдущей истории. Выяснилось, что продавец действовала по указаниям мошенников, которые представились «сотрудниками Росфинмониторинга». Те убедили пенсионерку продать квартиру и положить деньги на «безопасный счет в Центробанке». Суд встал на защиту пенсионерки.
Как следует из постановления Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга, судьи не отрицают добросовестности покупательницы. Но признали сделку недействительной - исходя из того, что продавщица действовала на основании заблуждения. Покупательницу обязали вернуть квартиру, в которой она уже успела сделать ремонт, потратив на это порядка 2 млн рублей. А продавщица должна вернуть ей 7 млн рублей, полученных по договору купли-продажи.
Но как будет выполняться последний пункт - непонятно. Пожилая женщина не только отдала деньги мошенникам, но еще и набрала кредитов по их указке. В долгах и покупательница: у нее ипотека (взятая на то самое жилье, которое отобрали по суду), она потратилась на ремонт, а еще теперь приходится снимать квартиру.
А ДЕНЬГИ ПРОСИТЕ У АФЕРИСТОВ
И это только два примера - продолжать можно долго. Риелторы и юристы говорят, что подобные истории в разных концах страны уже начинают исчисляться десятками. Где-то покупатели проявили неосмотрительность, польстившись на «срочную продажу по низкой цене». А где-то все выглядело максимально «чисто»: пожилые продавцы не казались испуганными, действовали вдумчиво, внимательно читали договоры купли-продажи и задавали по ним вопросы. Соглашались на нотариальное заверение сделки, и у нотариуса подтверждали, что действуют по собственной воле. Рассказывали вполне достоверные истории о том, что взамен нынешней квартиры хотят купить другую, поближе к детям…
И далеко не всегда сделки проходили в срочном порядке. Некоторые затягивались на несколько недель, а то и месяцев. Но продавцы все равно «трезвели» только тогда, когда понимали: квартиру и правда требуют освободить, а «следователи» и «представители Росфинмониторинга» куда-то исчезли вместе с деньгами.
- Ситуация с нашумевшим делом певицы Ларисы Долиной (см. «Справку «КП») стала переломной в судебной практике, - рассказывает Светлана Жмурко. - Ранее в подобных спорах, если покупатель действовал добросовестно и о мошеннических схемах не знал, суды оставляли квартиру за ним. Сейчас практика меняется. Формальная чистота сделки и наличие всех документов, включая справку о дееспособности продавца, перестали быть гарантией. Суды начали глубже исследовать обстоятельства, под влиянием которых продавец принимал решение. И все чаще рассматривают дела в пользу продавцов - особенно если те из социально незащищенных категорий населения (пенсионеры).
И тут возникает главная проблема: у покупателя квартиры практически нет шансов вернуть свои средства. Жертвы ведь отдали мошенникам всё - а зачастую это не только деньги за квартиру, но и собственные сбережения, а то и кредитные средства. Требовать с них нечего.
- По всей видимости, это та ситуация, когда по новой судебной практике требуются разъяснения Верховного суда или какие-то еще решения, - считает основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - Добросовестный покупатель - священная корова рынка недвижимости. Если у него нет правовых гарантий, что в случае чего он хотя бы получит назад свои деньги, ни о каком нормальном функционировании вторичного рынка жилья говорить не приходится.
Теоретически добросовестный покупатель, если деньги вернуть невозможно, вправе требовать возмещения ущерба от государства. Но в делах с жертвами мошенников таких прецедентов пока нет. В большинстве случаев стороны продолжают судиться во все более высоких инстанциях, процесс может длиться годами.
Зато есть еще одна опасность, о которой предупреждают эксперты, - появление волны «мошенничеств наоборот», с «бабушками-скамерами». Схема действительно выглядит привлекательной: продаешь квартиру, а потом идешь в полицию и суд с заявлением, что ты жертва - верните квартиру обратно. А деньги - какие деньги, требуйте их с обманщиков. И ведь может получиться.
СПРАВКА «КП»
При чем здесь Лариса Долина
Народная артистка, как известно, тоже стала жертвой мошенников. Они заставили ее продать элитную квартиру в столичных Хамовниках, а деньги отдать аферистам.
Практически все комментаторы считали дело «дохлым». До Долиной аналогичные суды обманутые граждане проигрывали: деньги отдали добровольно, сделка заключена по всем правилам - до свидания, сами виноваты. Но на этот раз суд встал на сторону звезды, вернув ей права на квартиру. Апелляция оставила это решение в силе.
А покупательница Полина Лурье осталась без квартиры и без денег. Уплаченное за недвижимость ей предлагается через суд требовать не с Долиной, а непосредственно с предполагаемых мошенников. По делу арестованы несколько человек, но вряд ли с них удастся в ближайшие годы много получить.
В деле Долиной были нюансы. Экспертиза оценила квартиру в 138 миллионов рублей, а продана она была в срочном порядке за 112 миллионов. И это позволяет некоторым экспертам говорить, что покупательница или ее риелторы все же не проявили должной осмотрительности: в нормальном состоянии без каких-то очень веских причин человек на таких условиях ничего продавать не будет. Стало быть, следовало внимательнее изучить мотивы продажи и насторожиться.
А дальше дело Долиной стало прецедентом: суды по всей стране начали принимать решения в пользу жертв мошенников.
ГЛАВНЫЕ СОВЕТЫ
Ищем «красные флаги»
Вот несколько базовых рекомендаций от нашего эксперта по поиску «красных флагов». Лучше эту проверку доверить профессионалам (грамотным риелторам или юристам, специализирующимся именно на недвижимости) - обычный человек, даже получив все нужные документы, может не сделать из них правильных выводов. Но покупателю важно понимать, что и почему должно быть сделано.
1. Проверьте выписку из ЕГРН (единый госреестр недвижимости), обычно ее предоставляет продавец. Убедитесь, что он - единственный собственник, в записях нет обременений: арестов, залогов или запретов на отчуждение. Проверьте историю переходов права - частая смена собственников должна насторожить, это один из «красных флагов». Выписка должна быть максимально свежей.
2. Изучите правоустанавливающие документы - на каком основании продавец получил квартиру (договор купли-продажи, наследство, дарение). Это поможет оценить риски оспаривания сделки родственниками - например, наследниками или супругами. Договор купли-продажи считается наиболее надежным вариантом.
3. Проверьте прописанных лиц. Попросите продавца предоставить расширенную выписку из домовой книги (единый жилищный документ). Убедитесь, что в квартире не прописаны несовершеннолетние, лица под опекой или находящиеся в местах лишения свободы - они сохраняют право пользования жильем даже после его продажи (их нельзя «выписать»).
4. Убедитесь в дееспособности продавца, особенно если он пожилой. Наличие справки из психоневрологического диспансера (ПНД) - хороший признак, но не гарантия. Поговорите с собственником лично, оцените его адекватность. Если прямых переговоров не было, а общение покупателя с продавцом шло только через риелторов или доверителей, суд также может это посчитать «неосмотрительностью».
5. Оформляйте расчет через банковскую ячейку или аккредитив (специальный счет в банке). Никакого «чемодана с наличными», это тоже «красный флаг». При аккредитиве банк блокирует деньги и переводит их продавцу только после государственной регистрации перехода права в Росреестре.
6. Указывайте в договоре полную стоимость, независимо от просьб продавца. Занижение цены для ухода от налогов - большой риск для покупателя. В случае оспаривания сделки через суд больше той суммы, что указана в договоре, вы назад точно не получите.
7. Насторожитесь при «слишком выгодных» условиях. Например, если квартира продается по цене, значительно ниже рыночной, или если продавец явно спешит. Это классические признаки мошенничества (главные «красные флаги»).
8. Сделки по доверенности часто оспариваются в суде. Поэтому по возможности настаивайте на личном участии собственника при заключении договора и передаче документов на регистрацию. Если это невозможно, например, продавец живет в другом городе или стране, проверяйте подлинность доверенности через сайт Федеральной нотариальной палаты (notariat.ru). Также можно удостоверить сделки у нотариусов, которые находятся в разных городах - эта услуга называется «дистанционное удостоверение сделок».
9. Сделка через нотариуса снижает риск обмана. Нотариус обязан объяснить сторонам юридические последствия сделки, убедиться и удостоверить своей подписью, что обе стороны осознавали смысл своих действий. Стопроцентной гарантии это не дает, но иногда помогает.
ЧТО ЕЩЕ ДОЛЖНО НАСТОРОЖИТЬ
1. В большинстве случаев «ведомые» жертвы мошенников продают квартиры втайне от близких.
- Если пожилой продавец говорит, что у него есть дочь, сын или племянники, но категорически отказывается дать их телефоны и заявляет, что «никого звать не надо», - такую сделку стоит остановить. Это почти всегда риск, - предупреждает гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
2. Практически все такие жертвы уверены, что из квартиры им никуда уезжать не придется, поэтому и «выписываться» оттуда не надо - что бы на этот счет ни говорилось в договоре. Поэтому безопаснее покупать квартиру, юридически и физически полностью готовую к сделке - до подписания договора и передачи денег из нее уже все «выписались» и выехали.Как обезопасить себя по максимуму при покупке недвижимости.
Покупатели вторичной недвижимости делятся на две категории: добросовестные и недобросовестные. Как показывает нынешняя судебная практика, даже у добросовестного покупателя могут забрать жилье, если продавец оказался жертвой мошенников. Но если покупатель не признается добросовестным (то есть он не сделал всего, что было можно, для проверки законности сделки), шанс заполучить потом проблемы резко вырастает.
- Суд может признать покупателя недобросовестным, если будут выявлены так называемые «красные флаги», которые он проигнорировал, - инструктирует Светлана Жмурко. - К ним относятся: подозрительно низкая цена, частая смена собственников, необычные условия сделки, отказ продавца предоставить какие-то документы.
0
12.00
