Проводить обязательную правовую экспертизу при удостоверении сделок по купле-продаже недвижимости предложили в Госдуме. Такая инициатива направлена в Минюст. Предложение возникло на фоне участившихся случаев мошенничества: сотни россиян остались без новых квартир из-за того, что пожилые люди продают свою недвижимость, переводят деньги аферистам, а потом обращаются в полицию. В итоге суды возвращают им квартиры, а добросовестные покупатели остаются ни с чем. Например, в Казани семья с двумя детьми вынуждена ютиться в коммуналке, хотя вложила все сбережения в покупку новой квартиры. Подробнее о том, как пенсионеры и их покупатели становятся жертвами мошенников и как обезопасить себя от махинаций, — в материале «Известий».
На фоне массового расторжения сделок купли-продажи с добросовестными покупателями из-за действий мошенников в России предложили расширить функции нотариусов при регистрации документов. В частности, они будут обязаны провести правовую экспертизу, заверяя договор.
С такой инициативой выступил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Свое предложение он направил в Минюст (есть в распоряжении «Известий»). Кроме того, он заявил о необходимости разработать и установить стандарт проверки «чистоты» объекта недвижимости перед удостоверением сделки.
— В мой адрес поступают обращения граждан, связанные с утратой права собственности на жилые помещения добросовестными покупателями в результате оспаривания сделок с продавцами, в том числе пожилыми, — отметил депутат. — В действующем законодательстве нотариус при удостоверении сделки проверяет личность и дееспособность сторон, наличие прав собственности и обременений, а также соблюдение формы договора.
Однако, подчеркнул Александр Якубовский, сейчас не проводится обязательная комплексная правовая проверка объекта недвижимости, включая анализ истории переходов права, наличие судебных споров и других обстоятельств, способных привести к оспариванию сделки.
Сложившаяся ситуация привела к тому, что сотни добросовестных покупателей остались без жилья. Так, Динар Ахмадуллин потратил на недвижимость в Московском районе Казани почти 5 млн рублей. Официально он, его супруга и двое маленьких детей там прописаны, но вот уже 2,5 года не могут попасть в купленную трехкомнатную квартиру. Им приходится жить в коммуналке на 8 кв. м.
— Тяжело, конечно, хочется жить в своей квартире, по своим правилам, — сказала «Известиям» Анастасия Щербатенко, жена Динара Ахмадуллина.
После приобретения жилья оказалось, что бывшая владелица стала жертвой телефонных мошенников. Ахмадуллины купили квартиру, которую пенсионерка продала под давлением преступников. Женщина пошла у них на поводу — продала квартиру, получила деньги и перевела их на «безопасный счет». Когда вскрылись обстоятельства сделки, ее расторгли, но семья Динара Ахмадуллина осталась и без жилья, и без денег.
— Мы эти деньги зарабатывали потом и кровью, — отметила Анастасия Щербатенко. — Потеряли все деньги, потому что бабушка решила поиграть в шпиона.
Еще одна пострадавшая, жительница города Бийска Алтайского края Ольга Петркина, рассказала «Известиям», что в феврале 2024 года купила квартиру в центре города почти за 3,5 млн рублей, но внутрь так ни разу и не попала.
— Я купила квартиру за наличный расчет. Сделка была через МФЦ, без агентства, на этом настояла продавец Светлана Семенова. Меня на тот момент это не смутило. Женщина на все мои вопросы отвечала, показала все документы, где что находится в квартире, — вспоминает Ольга.
После отказа женщины впустить ее в квартиру Ольга Петркина обратилась в суд. Сейчас она уже почти два года не может добиться права попасть в собственное жилье.
— Первый суд, в котором рассматривали мое заявление, принял сторону продавца. Потом я подала апелляцию. Ее рассматривал уже другой суд и тоже вынес решение не в мою пользу, — посетовала пострадавшая. — При этом продавец не скрывает, что купила справку из психоневрологического диспансера. Она открыто заявляла об этом на суде.
Несмотря на то что пока суд занял сторону продавца, покупательница не теряет надежды на то, что ей удастся добиться компенсации потраченных на покупку квартиры средств. Продавец не вернула ей деньги за оплату квартиры.
— Женщина утверждает, что не может вернуть мне деньги, так как передала их мошеннику. Его поймали, но он всё отрицает. При этом изначально она представляла этого человека как друга своей знакомой, который помогает ей с продажей квартиры, — сказала Ольга Петркина. — Но я до последнего буду бороться. Я верю, потому что я не единственный пострадавший. Помимо меня в подобной ситуации оказалось еще 75 человек по России.
Данные о числе пострадавших при аналогичных обстоятельствах она узнала из тематического сообщества в соцсетях.
Почему суды встают на сторону продавцов
Еще одной жертвой стала Нино Цитлидзе из Москвы. Женщина рассказала «Известиям», что уже четыре года не может попасть в купленное ею жилье. Она взяла ипотеку на покупку квартиры на 30 лет и сейчас выплачивает кредит за жилье, которого у нее фактически нет.
— Я выбирала квартиру для покупки в ипотеку через крупный банк. У меня была одобрена ипотека, я посмотрела более десяти квартир и остановилась на этой, так как она более 20 лет была в собственности у одной семьи, — пояснила она. — Продавец Наталья Иванова всё показала и представила документы на недвижимость. Мы подписали договор купли-продажи в отделении банка. Но после этого она так и не передала мне ключи от квартиры.
Спустя неделю после заключения сделки, по словам женщины, продавец подожгла военкомат на севере Москвы, приехала в свою бывшую квартиру и заявила, что не собирается из нее уходить, так как продала жилье по указке мошенников.
После этого Нино Цитлидзе обратилась в суд.
— Суд сперва принял решение в мою пользу о том, чтобы выселить бывшую собственницу из квартиры, а ей отказал в признании сделки недействительной, — рассказала она. — Продавец на заседаниях суда спросила, почему я и моя семья не подумали, что она нас обманет.
Бывшая владелица квартиры подала апелляцию на решение суда первой инстанции, попросив признать Нино Цитлидзе недобросовестным покупателем.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Банников отметил, что большинство таких случаев происходит в крупных городах.
Самым известным прецедентом в таких судебных разбирательствах стало дело певицы Ларисы Долиной. В 2024 году народная артистка под влиянием аферистов продала пятикомнатную квартиру в престижном столичном районе Хамовники. Когда обман раскрылся, народная артистка через суд смогла вернуть свою недвижимость.
— Чем больше таких дел, тем больше судейское сообщество будет склонно в рамках единообразия судебной практики принимать решение таким образом, — отметил советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков.
Мошеннические сделки с недвижимостью в России действительно приняли масштабный характер, подтвердила управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
— Особенно уязвимой группой остаются пожилые люди — пенсионеры, которых аферисты втягивают в преступные схемы под видом «помощи», «социальных программ» или «выгодных инвестиций», — сказала она. — В итоге страдают не только сами обманутые граждане, но и добросовестные покупатели, которые теряют жилье, деньги и нередко оказываются в долгах.
С чем связан всплеск мошенничества
Эксперты отмечают, что увеличение числа подобных преступлений связано с активизацией зарубежных call-центров, действующих с территории Украины и стран СНГ. Они нацелены на российских пенсионеров и незащищенные категории населения.
— Злоумышленники действуют по отработанным сценариям: убеждают жертв оформить доверенности, продать квартиру, взять кредит или перевести средства на якобы безопасные счета, — добавила Екатерина Косарева. — После совершения сделки пожилые люди часто осознают, что стали жертвами, обращаются в полицию или объявляют себя банкротами. А в это время добросовестные покупатели, совершившие сделку по всем правилам, лишаются жилья.
Проблема усугубляется тем, что действующее законодательство по-прежнему оставляет «окно» для признания сделок недействительными, если будет доказано, что одна из сторон действовала под влиянием обмана.
— Основная причина роста числа таких дел — активность организованных преступных группировок и недостаточная бдительность граждан, — отметила эксперт. — Количество мошенников в последнее время просто зашкаливает. Особенно опасны call-центры, которые работают с базами данных пожилых людей и действуют через психологическое давление.
При этом Центральный банк России последовательно усиливает меры по борьбе с подобными преступлениями. Регулятор внедряет механизмы раннего выявления подозрительных операций, требует от банков повышенного внимания к сделкам с недвижимостью, в которых участвуют пожилые клиенты, и активно взаимодействует с правоохранительными органами.
Для того чтобы в ситуации с мошенниками доказать свою добросовестность, покупателю мало просто представить документы, подтверждающие факт покупки недвижимости, отметил Константин Барсуков. Важно не пренебрегать юридической экспертизой сделки, которую можно инициировать самостоятельно.
— Покупатель должен проявлять осмотрительность. Он, безусловно, должен обратиться за юридической экспертизой к специалистам и потом получить заключение по ней. Но и эта мера не даст стопроцентной гарантии, что покупателя признают добросовестным, — подчеркнул Константин Барсуков.
Стоит обращать внимание на нюансы проведения сделки, добавил он.
— Например, если объект недвижимости продается существенно ниже рыночной стоимости, то любой суд потом может сказать, что покупателя это должно было насторожить, — отметил эксперт.
Покупателям следует проверять в первую очередь чистоту сделок с недвижимостью, отметил партнер ООО «Правовая группа» адвокат Владимир Шалаев. Это можно увидеть в выписке из ЕГРН.
— Если продажа совершается по доверенности, нужно понять, на каком основании реально происходит сделка, заинтересован ли в ее совершении продавец. Желательно связаться с ним и получить его подтверждение, — указал он.
Если покупатель не готов этим заниматься самостоятельно, он может обратиться за экспертизой к нотариусу, это в его интересах, подчеркнул эксперт.
— Но юридическая экспертиза никак не поможет полностью убрать риски для покупателя, потому что их невозможно предугадать, — добавил Владимир Шалаев.
Кроме того, если гражданин сталкивается с ситуацией, когда банк одобрил сомнительную сделку или перевод средств по очевидно мошеннической схеме, он имеет право пожаловаться напрямую в ЦБ, добавила Екатерина Косарева.
0
25.00
